什麼是 REITs？
REITs（Real Estate Investment Trust，不動產投資信託）是一種讓投資人可以用購買證券的方式參與不動產投資的金融工具。REITs 公司擁有和經營各類不動產，將租金收入以股利形式分配給投資人。
想像你和一群人合資買了一棟辦公大樓收租，每個人按出資比例分租金。REITs 就是把這個過程制度化、證券化，你只需要在股票市場買進 REITs 就能參與不動產投資。
REITs 的基本特性
強制配息
大多數國家的法規要求 REITs 將至少 90% 的應稅收入分配給股東。這使得 REITs 的配息率通常較高，吸引追求收入的投資人。
流動性高
不動產本身的流動性很差（賣一棟大樓可能需要數月），但 REITs 在股票市場交易，買賣只需幾秒鐘。
專業管理
REITs 由專業的不動產團隊管理，投資人不需要自己處理租約、維護、稅務等繁瑣事務。
REITs 的種類
權益型 REITs（Equity REITs）
直接擁有和經營不動產，收入來自租金。這是最常見的 REITs 類型，佔市場 90% 以上。
抵押型 REITs（Mortgage REITs）
不直接擁有不動產，而是投資不動產相關的貸款或抵押擔保證券。收入來自利息差。風險和波動通常較高。
混合型 REITs
同時擁有不動產和不動產貸款的 REITs。
REITs 的資產類型
| 資產類型 | 說明 | 代表公司 | |---------|------|---------| | 商業辦公 | 辦公大樓 | Boston Properties | | 零售商場 | 購物中心 | Simon Property Group | | 住宅公寓 | 出租公寓 | AvalonBay | | 工業物流 | 倉庫、物流中心 | Prologis | | 數據中心 | 伺服器機房 | Equinix | | 醫療保健 | 醫院、養護中心 | Welltower | | 基地台 | 通訊基地台 | American Tower | | 自助倉儲 | 個人倉儲空間 | Public Storage |
近年來，數據中心和基地台 REITs 因為數位化趨勢而成長最快。
全球 REITs 市場
美國
全球最大的 REITs 市場，總市值超過 1 兆美元，涵蓋的資產類型最豐富。
日本
亞洲最大的 REITs 市場（J-REITs），以商業辦公和住宅為主。
新加坡
亞洲最國際化的 REITs 市場（S-REITs），多家 REITs 投資跨國資產。
台灣
規模較小，主要以商辦為主，相關細節請參考「台灣 REITs 市場」的專文。
影響 REITs 表現的因素
利率環境
REITs 對利率敏感。利率上升時，REITs 的借貸成本增加，且固定配息率的吸引力相對下降，可能導致股價下跌。
不動產市場景氣
租金水準、空置率、不動產價格等都直接影響 REITs 的營收和獲利。
經濟成長
經濟成長帶動辦公室和商場的需求，有利於 REITs 的租金成長。
REITs 的投資價值
分散效果
REITs 與一般股票的相關性中等，加入投資組合可以改善風險報酬特性。
通膨保護
不動產租金通常會隨通膨調整，REITs 具有一定的抗通膨能力。長期來看，不動產價值也傾向隨通膨上升。
穩定現金流
高配息率和定期配息的特性，讓 REITs 成為追求穩定收入者的熱門選擇。
REITs 是一個讓一般投資人參與不動產投資的便捷管道。對台灣投資人來說，如果對不動產投資有興趣但又不想直接買房，可以透過投資國內的 REITs 或海外 REITs ETF 來達成目標。建議將 REITs 作為資產配置的一部分，而不是全部，佔投資組合 5-15% 是常見的配置比例。